不動産登記事項証明書（登記簿謄本）の見方　第２回

著者：弁護士法人リバーシティ法律事務所

2009/3/27

　第１回で市川一造さんから市川一男さんへの相続登記が完了しましたので、土地が売却できる状態になりました。

　第２回は市川一男さんからリバーエステート㈱に売却された際の登記簿の変化を見ていきましょう。

(1)　売買及び抵当権設定

　土地を購入する際に現金一括で支払う方は、あまりいらっしゃらないかと思います。購入者が不動産業者の場合も金融機関から融資を受けることが通常です。
　リバーエステート㈱は、今回の土地購入するに当たり、売買代金2000万円と造成にかかる費用２００万円の合計２２００万円を東西信用金庫から融資をうけることにしました。

　ここで、金銭の受け渡しの時期について、それぞれの意向があります。
①　市川一男さんの希望
　売買代金を受け取ってから、所有権を移転したい（それまで権利証等を渡したくない）。
②　リバーエステート㈱の立場
　所有権が自分のものにならないと融資が受けられない。
　融資が受けられないと、売主にお金が払えない
③　東西信用金庫の希望
　抵当権設定の登記がされてから融資をしたい（それまで無担保となってしまうので）

　そこで、妥協点として所有権移転から抵当権設定までの登記が確実に行える書類が揃っていることが確認できたら、融資をするということになります（売買契約、融資、代金決済の書面の取り交わしとお金の受け渡し同時に行われる）。

　今回は平成１８年８月３０日に東西信用金庫市川駅前支店で上記取引が行われました。

　所有者は市川一男からリバーエステート㈱になり、東西信用金庫の抵当権が設定されます。

　抵当権は受け付けられた順番で不動産が競売された時のお金を受け取ることができるので、他の人に先に抵当権等を登記されてしまうと、予定していた金額が回収できなくなってしまいます。
　そのため、所有権移転と抵当権設定の２つの登記をまとめて法務局窓口に提出して続きの受付番号がうけられるようにして、間に他の登記が入らないようにします。

登記が完了すると次の状態になります。

これは登記記録に記録されている現に効力を有する事項の全部を証明した書面である

　甲区３番と乙区１番が追加されました。受付番号が平成１８年８月３０日第１１３８４号、平成１８年８月３０日第１１３８５号と続き番号になっているのが分かります。

甲区　順位番号３番について
　所有権が移転した場合、元の持主（今回の市川一男さん）の名前が消されたり、線が引かれたりすることがありません。今回のように持主が単独であれば分かり易いですが、何人かで共有している場合には現在の所有者が誰であるかを丁寧に見ていく必要があります

共有となっている場合の記載例

この例では　乙→２番で全部贈与しているので持主ではない
　　　　　　　　Ａ→１番で６分の１、２番で６分の４を取得したので合計の６分の５を所持
　　　　　　　　Ｂ→２番で全部贈与しているので持主ではない
　　　　　　　　Ｃ→３番で相続により移転しており持主ではない
　　　　　　　　イ→３番の相続で１２分の１取得
　　　　　　　　ロ→３番の相続で１２分の１取得
となっており、現在はＡ（全体の１２分の１０の権利）、イ（１２分の１）、ロ（１２分の１）の３人で持っていることになります。

乙区　順位番号１番について
【原因】
・日付が２つ入っていますが、前の日付がお金を貸した（金銭消費貸借）日で後の日付がこの土地を担保に入れる契約（抵当権設定契約）をした日です
【権利者その他の事項】
・債権額は最初に貸した金額です。月々返済されていき貸し金の残額は減っていきますが、いちいち登記されませんので登記簿からは現在の残額は分かりません。
・利息、損害金についても変動金利などで金利が変わっていても登記簿からは判断できません。
・債務者は土地の所有者と異なっていても構いません（この場合の所有者は物上保証人と呼ばれます。債務者が支払いを怠った場合、預貯金などその他の財産から支払う必要はありませんが、担保に提供した不動産を失うことになります）。

 

次回、第３回は土地が個人の買い手に移転するところを通して、抵当権の抹消などをみていきましょう。

　不動産・債権回収に関する問題で不安に思うことがありましたらお気軽にお問い合わせください。