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研究レポート

6 借地非訟事件について

著者:弁護士法人リバーシティ法律事務所

2005/8/26
(改訂)2019/5/13

Q

 私は、借地上に建物を建てて住んでいますが、事情により、建物を第三者に売却したいと考えています。
  このような借地上の建物を、地主(土地賃貸人)に断らずに売却しても良いでしょうか。
  また、地主が、売却に反対している場合はどうしたらよいでしょうか。

 まず、借地上の建物を第三者に売却する場合には、土地の賃貸人の承諾が必要です(民法612条1項)。

 法律上の観点からいえば、借地上の建物を第三者に売るということは、賃借権の譲渡になるとされており、賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要だからです。
 ですから、もし、地主に断らずに第三者に建物を売ってしまったりすると、賃貸人から契約の解除をされても仕方がないことになってしまいます(同2項)。

 しかしながら、これといった理由もないのに、賃貸人が売却に反対し、承諾がもらえないのであれば、貸借人の建物利用・処分の途はせばめられ、困ってしまう場合も生じます。
 このような場合のために借地借家法は、賃貸人の承諾の代わりに、裁判所が許可を与える制度を定めており(借地借家法19条1項)、これを借地非訟事件といいます。
 借地非訟事件により裁判所から許可されれば、賃借人は、第三者に建物を売っても、賃貸人から契約を解除されることはありません。

 借地非訟事件の手続については少し具体的に説明します。

 まず、借地非訟事件は、借地の存在する場所を管轄する地方裁判所に申立書を提出することによって開始します。その後、審問や鑑定委員会の現地調査・意見書提出などを経て、決定が出ます。東京地裁では、申立から決定が出るまでの期間は、7から9ヶ月の場合が多いようです。
 東京での手続の詳細については、東京地裁のHP
(http://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/minji-section22-2/index.html)
が参考になります。
 借地非訟事件においては、途中で和解を成立させることも出来ます。
 和解では、円満な解決のために、賃借人が賃貸人に対して、承諾料などの名目で金銭を支払うことを合意することも多いようです。

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