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研究レポート

7 賃貸人の修繕義務

著者:弁護士法人リバーシティ法律事務所

2006/2/8

Q

 私は、賃貸アパートに住んでいます。
 最近泥棒に入られ、その際に窓ガラスが割られてしまいました。
 修理代は私(賃借人)と大家さん(賃貸人)のどちらが負担するものなのでしょうか。
 大家さんが負担するという場合、修理してもらうまで家賃を払わないことは認められるのでしょうか。

 賃貸借契約においては、賃貸人(大家)には、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務があります。
 従って、賃借人が使用目的どおりに使用することができないような場合には、賃貸人は修理をしなくてはなりません。
 但し、賃借人がわざと、あるいは重大な不注意で賃貸物を毀損したことで修繕が必要になったような場合にまで賃貸人は修理をしなければならないものではないと考えられます。

 本件では、窓ガラスが割れているというのですから、そのままでは使用目的どおりに使用することが出来ない状態であるといえるでしょう。
 また、泥棒がやったというのですから、賃借人がわざとあるいは不注意でガラスを割ったわけでもありません。
 従って、賃貸人が修繕をし、その費用を負担するのが原則であるといえます。

 一方、家賃の支払いをしなくて良いかどうかについては、更に検討が必要です。
 判例によれば、賃借人が家賃の支払を拒めるのは、賃貸人が修繕義務を履行しなかったことにより、賃借人が使用目的に従った使用が全く出来なかったような場合とされています。
 この点、ガラス窓が割られて、使用目的に従った使用ができないといっても、その程度は様々です。
 例えばベランダに面した大きな掃きだし窓が全て割られたような場合と、トイレの窓の鍵付近が小さく切り取られたに過ぎない場合では、生活への支障の度合いが違うということは容易に想像がつきますね。
 前者のような場合であれば、使用目的に従った使用がまったく出来なかったとして、家賃の支払を拒むことも考えられますが、後者のような場合であれば家賃の支払を拒むことは認められないでしょう。

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