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研究レポート

11 無催告解約特約に基づく解除

著者:弁護士法人リバーシティ法律事務所

Q

私は、アパートの大家ですが、賃借人が家賃の支払いを3か月分怠りました。
賃貸借契約書には、「家賃の支払いを2か月分怠ったときは、催告なしに契約を解除することができる」との規定があります。
私は、この規定通りに無催告で契約を解除することができるのでしょうか。

できる場合もあります。しかし、原則として賃料支払いの催告をすべきです

契約時に、賃貸人が上記規定内容について十分説明し、賃借人も納得していた場合など、上記規定が当事者の真の合意に基づく場合は、上記規定自体は有効と考えられます。

しかし、規定自体は有効でも、可能な限り事前に催告をすべきです。
これは、無催告で解除できる場合は判例によって限定されているからです。
すなわち、判例は、上記のような規定について、催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情がある場合には、無催告解除が許される旨を定めた規定と解するのが相当である、と判断しています。
ですから、上記規定があるからといって、すぐに無催告解除をしてしまうと、本件は判例によれば催告が必要な場合であるなどと争われてしまう可能性があるのです。
このような余計な争点を増やさないためにも、解除の際には、原則として事前に賃料支払いの催告をしたほうがよいでしょう。

例外的に無催告解除を行う場合は、賃料滞納に加え、賃借人の近所迷惑行為が著しいなどの場合に限定すべきと考えられます。

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